Ύστερα από μακρές διαπραγματεύσεις που ξεκίνησαν μαξιμαλιστικά από πλευράς κυβέρνησης, οδηγήθηκαν σε συμφωνία με τις τράπεζες και κατέληξαν σε ρεαλιστικό συμβιβασμό με τους “θεσμούς”, το νέο πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας θα αφορά περίπου σε 150.000 νοικοκυριά και επαγγελματίες, με συνολικό δανεισμό 10 δισ. ευρώ.
Λαμβανομένου υπόψη ότι στον παλαιό νόμο Κατσέλη είχαν υπαχθεί δάνεια 17 δισ. ευρώ, δάνεια ύψους 7 δισ. μένουν εκτός της ομπρέλας του νόμου, καθώς τα κριτήρια για την εφεξής παροχή προστασίας γίνονται ιδιαίτερα αυστηρά ώστε να καλύπτουν αποκλειστικά τους έχοντες οικονομική αδυναμία για την αποπληρωμή των οφειλών τους. Όπως εκτιμάται, από το νέο πλαίσιο προστασίας θα καλυφθεί το 60% – 70% των δανειοληπτών με μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια.
Η υλοποίηση του νέου πλαισίου, το οποίο βασίζεται σε συναίνεση και τριμερή συμμετοχή – δανειολήπτη, τράπεζας και Δημοσίου – στην αποπληρωμή του δανείου, αποτελεί τη μοναδική εναλλακτική για να αποφευχθούν αθρόοι πλειστηριασμοί πρώτων κατοικιών, αλλά και για να ρυθμιστούν δάνεια, μειώνοντας το στοκ των NPLs των τραπεζών.
Το νέο πλαίσιο
Με το νέο καθεστώς προστασίας της πρώτης κατοικίας, η επιλεξιμότητα των δικαιούχων θα κρίνεται μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας (αναπτύσσεται από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων σε συνεργασία με την Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους) στην οποία οι δανειολήπτες με μη εξυπηρετούμενα δάνεια θα πρέπει να υποβάλουν αίτηση μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2019. Ο χρόνος έναρξης όλων των διατάξεων του νέου πλαισίου τοποθετείται στην 30ή Απριλίου 2019, όταν η πλατφόρμα θα είναι σε πλήρη ετοιμότητα. Προβλέπεται, πάντως, δυνατότητα άμεσης έκδοσης των απαιτούμενων κανονιστικών πράξεων, ώστε κατά την παραπάνω ημερομηνία το προτεινόμενο πλαίσιο να μπορεί να εφαρμοστεί πλήρως.
Στο νέο πλαίσιο θα μπορούν να ενταχθούν φυσικά πρόσωπα ανεξαρτήτως της πτωχευτικής ή μη ικανότητάς τους, εφόσον πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Οι δικαιούχοι υπαγωγής θα ρυθμίζουν μόνο οφειλές προς πιστωτικά ιδρύματα, καθώς και οφειλές προς το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων από στεγαστικό δάνειο, για τις οποίες έχει εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης στην κύρια κατοικία τους.
Για τις υπόλοιπες οφειλές λαμβάνεται μέριμνα, ώστε αφενός να μην κινδυνεύει η κύρια κατοικία από κατάσχεση γι’ αυτές, αφετέρου να λαμβάνουν οι υπόλοιποι πιστωτές ό,τι θα λάμβαναν σε περίπτωση πλειστηριασμού της κύριας κατοικίας.
Οι υπαγόμενοι στο νέο πλαίσιο θα αποπληρώνουν ύψος οφειλής μέχρι το 120% της αξίας της κύριας κατοικίας τους, με χαμηλό επιτόκιο και σε χρονική περίοδο που μπορεί να φτάνει μέχρι και τα 25 έτη.
Το Δημόσιο θα συνεισφέρει στις καταβολές, σύμφωνα με τις οικονομικές δυνατότητες του υπαγόμενου προσώπου, επιδοτώντας τη μηνιαία δόση μεσοσταθμικά κατά 33% (σύμφωνα με τους υπολογισμούς τραπεζών και κυβέρνησης η επιδότηση θα κινείται από 15% έως 50%).
Αν δεν επιτευχθεί συναινετική ρύθμιση, τότε ο οφειλέτης θα δικαιούται να ζητήσει τη ρύθμιση των οφειλών του με απόφαση δικαστηρίου, αλλά με πολύ πιο σύντομες και αυστηρές διαδικασίες ώστε να μην επαναληφθεί το φαινόμενο της συσσώρευσης υποθέσεων στα δικαστήρια όπως έγινε με τον νόμο Κατσέλη.
Προστασία της πρώτης κατοικίας
Η προστασία της πρώτης κατοικίας θα αφορά στεγαστικά και επιχειρηματικά δάνεια με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης σε κύρια κατοικία φυσικών προσώπων. Σημειώνεται ότι η κυριότητα επί της κύριας κατοικίας δεν είναι απαραίτητο να είναι αποκλειστική και πλήρης, αλλά θα μπορεί να προστατευτεί από την αναγκαστική ρευστοποίηση και η κυριότητα ιδανικού μεριδίου επί της κύριας κατοικίας, η ψιλή κυριότητα καθώς και η επικαρπία.
Τα δύο αρχικά κριτήρια για την παροχή προστασίας της πρώτης κατοικίας, τα οποία θα λειτουργήσουν ως αρχικοί “κόφτες” στην επιλεξιμότητα δανειοληπτών, είναι η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας και το ύψος της συνολικής οφειλής του δανειολήπτη.
Ειδικότερα, τίθεται πλαφόν στην αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας στις 175.000 ευρώ για τα επιχειρηματικά δάνεια και στις 250.000 ευρώ για όλες τις άλλες κατηγορίες δανείων (στεγαστικά, επισκευαστικά ή καταναλωτικά δάνεια, πιστωτικές κάρτες, όλα με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης στην κύρια κατοικία).
Παράλληλα, το ύψος της συνολικής οφειλής του δανειολήπτη (όχι μόνο το ληξιπρόθεσμο κεφάλαιο, αλλά και κεφαλαιοποιημένοι τόκοι και τυχόν έξοδα εκτέλεσης, τη ρύθμιση των οποίων αιτείται ο οφειλέτης) δεν θα πρέπει να είναι ανώτερο από 130.000 ευρώ ανά πιστωτή για τα στεγαστικά δάνεια και 100.000 για τα επαγγελματικά.
Περαιτέρω, για τα περιουσιακά κριτήρια επιλεξιμότητας του δανειολήπτη ορίζονται ως πλαφόν τα 80.000 ευρώ για την αντικειμενική αξία της λοιπής ακίνητης περιουσίας και τα 15.000 ευρώ για την αξία της κινητής περιουσίας. Ειδικότερα, η αντικειμενική αξία της λοιπής ακίνητης περιουσίας και των μεταφορικών μέσων του αιτούντος, του συζύγου και των εξαρτώμενων μελών δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το διπλάσιο της συνολικής προς ρύθμιση οφειλής και σε κάθε περίπτωση τις 80.000 ευρώ. Ο περιορισμός αυτός ισχύει μόνο αν το σύνολο των υπό ρύθμιση οφειλών είναι μεγαλύτερο των 20.000 ευρώ. Αν υπάρχουν καταθέσεις, χρηματοπιστωτικά προϊόντα ή πολύτιμα μέταλλα, η συνολική αξία αυτών δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 15.000 ευρώ.
Τέλος, κριτήριο επιλεξιμότητας θα είναι και τα εισοδηματικά κριτήρια, τα οποία καθορίζονται με βάση τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης της δεύτερης ομάδας, που περιλαμβάνουν τις βασικές δαπάνες για τη διαβίωση του νοικοκυριού και επιπλέον δαπάνες εστίασης, όπως αυτές καθορίστηκαν από την Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία, προσαυξημένες κατά 70%. Ενδεικτικά, το ετήσιο καθαρό εισόδημα με βάση τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης της δεύτερης ομάδας, κινείται από 7.337 ευρώ για τον άγαμο, 12.412 ευρώ για το ζευγάρι και φτάνει τα 24.232 ευρώ για ζευγάρι με 4 παιδιά.
H δυνατότητα υπαγωγής στο νέο πλαίσιο προστασίας θα αφορά τις οφειλές που ήταν σε καθυστέρηση ενενήντα ημερών ήδη κατά την 31η Δεκεμβρίου 2018. Η πρόβλεψη αυτής της ημερομηνίας επιδιώκει τη μη ένταξη στρατηγικών κακοπληρωτών, οι οποίοι σκόπιμα έπαυσαν να εξυπηρετούν τα δάνειά τους εν αναμονή του προτεινόμενου πλαισίου. Πάντως, δεν αποκλείεται με τη δευτερογενή νομοθεσία και τις εφαρμοστικές διατάξεις που θα ακολουθήσουν, το όριο της 31ης Δεκεμβρίου να μετατεθεί στις 30 Σεπτεμβρίου ή 31 Οκτωβρίου του 2018.
Προϋποθέσεις προστασίας
Οι όροι για την παροχή προστασίας διαμορφώθηκαν με τέτοιον τρόπο, ώστε από τη μία πλευρά να μη χειροτερεύει η θέση του πιστωτή, από την άλλη πλευρά όμως η ρύθμιση της οφειλής να είναι όσο το δυνατόν πιο τυποποιημένη. Η τυποποίηση επιδιώκει δύο σκοπούς. Πρώτον, να προλαμβάνεται η συσσώρευση υποθέσεων στα δικαστήρια. Δεύτερον, να καθίσταται προβλέψιμη η επιβάρυνση του κρατικού Προϋπολογισμού, καθώς η επιδότηση στηρίζεται σε μια ρύθμιση προδιαγεγραμμένη εκ των προτέρων.
Οι ρυθμίσεις των δανείων που θα κριθούν ως επιλέξιμα για προστασία, θα περιλαμβάνουν αναδιάρθρωση με χαμηλό επιτόκιο, επιμήκυνση, “κούρεμα” και επιδότηση.
Κρίσιμο θα είναι το ύψος του “κουρέματος” της οφειλής, το οποίο θα γίνεται κατά το ποσό που το ύψος του δανείου υπερβαίνει την αξία της πρώτης κατοικίας. Η αναλογία αυτή έχει οριστεί στο 120%, δηλαδή ενδεικτικά, οφειλή 130.000 ευρώ και αξία ακινήτου 100.000 ευρώ, θα επιφέρουν “κούρεμα” 10.000 ευρώ στο αρχικό δάνειο. Αν η οφειλή είναι μικρότερη της αξίας του ακινήτου, θα καταβάλλεται το σύνολο της οφειλής σε τοκοχρεολυτικές δόσεις.
Σημειώνεται ότι ενώ για τη διαπίστωση της επιλεξιμότητας του δανειολήπτη, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίζεται είτε από τις διατάξεις του ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων, είτε από τις λοιπές διατάξεις του αρμόδιου υπουργείου Οικονομικών, για τον υπολογισμό του ποσού που θα καταβάλλει ο επιλέξιμος πλέον οφειλέτης, θα λαμβάνεται υπόψη η εμπορική αξία του ακινήτου. Ως εμπορική αξία θα λογίζεται αυτή η οποία είναι εγγεγραμμένη στα βιβλία των τραπεζών και ο δανειολήπτης θα φέρει το βάρος της απόδειξης ότι αυτή δεν ισχύει.
Κατά τα λοιπά, οι ρυθμίσεις των δανείων θα γίνονται με ιδιαίτερα χαμηλό επιτόκιο (Euribor τριμήνου +2%) και με επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής έως 25 έτη, αρκεί να μην υπερβαίνει το 80ό έτος της ηλικίας του οφειλέτη. Προκειμένου όμως να μην καθίσταται απαγορευτικό το νέο πλαίσιο για τα πρόσωπα μεγάλης ηλικίας, προβλέπεται εξαίρεση από το όριο των 80 ετών, όταν συμβάλλεται ως εγγυητής πρόσωπο αποδοχής των πιστωτών.
Σημειώνεται ότι η 25ετής διάρκεια της ρύθμισης μπορεί να συντομεύσει μόνο λόγω ηλικίας και όχι για άλλους λόγους, όπως μεγαλύτερη ικανότητα αποπληρωμής του αιτούντος. Και αυτό: α) για να δοθεί ένα περιθώριο στον οφειλέτη, προκειμένου να εξοφλήσει τις οφειλές του που δεν είναι επιδεκτικές ρύθμισης, και β) διότι η εξάντληση της ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη θα οδηγούσε σε σημαντική αύξηση του ποσού, που θα πρέπει να συνεισφέρει το Δημόσιο κάθε φορά, με σημαντικές δημοσιονομικές επιπτώσεις.
Σε περίπτωση θανάτου του οφειλέτη κατά τη διάρκεια της ρύθμισης, αυτή δεν κληρονομείται. Εξαίρεση προβλέπεται στην περίπτωση σύμπραξης εγγυητή, καθώς η σύμπραξη αυτή αποσκοπεί ακριβώς στη συνέχιση της ρύθμισης μετά τον θάνατο του οφειλέτη. Λαμβάνεται, ωστόσο, μέριμνα και για το ενδεχόμενο ο κληρονόμος του οφειλέτη να πληροί τα κριτήρια επιλεξιμότητας και επιπλέον να χρησιμοποιεί την κληρονομιαία κύρια κατοικία ως δική του κύρια κατοικία. Για την περίπτωση αυτή προβλέπεται δυνατότητα του κληρονόμου να συνεχίσει τη ρύθμιση και να αιτηθεί εκ νέου επιδότηση.
Η κρατική επιδότηση θα διαρκεί όσο διαρκεί και η ρύθμιση και εφόσον ο δανειολήπτης είναι συνεπής στην εξυπηρέτηση του δανείου, ενώ το ύψος της θα αναπροσαρμόζεται ύστερα από επανέλεγχο των οικονομικών δεδομένων του οφειλέτη.
Από “κρησάρα” οι αιτούντες
Ο νέος νόμος προβλέπει ισχυρά φίλτρα προκειμένου να αποτρέψει την καταχρηστική χρήση του προστατευτικού πλαισίου, όπως συνέβη με τον νόμο Κατσέλη, στον οποίο ένα ποσοστό 25% των υπαχθέντων ήταν στρατηγικοί κακοπληρωτές, σύμφωνα με τις διαπιστώσεις τραπεζών και κυβέρνησης. Πλέον, ο αιτών προστασία θα πρέπει να υποβάλει την αίτησή του στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, αποδεχόμενος άρση του τραπεζικού και φορολογικού απορρήτου του για κοινοποίηση, επεξεργασία και διασταύρωση από όλους τους συμμετέχοντες στη διαδικασία (πιστωτές και Δημόσιο).
Όπως προαναφέρθηκε, ο δανειολήπτης θα μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο (Ειρηνοδικείο) εάν δεν κριθεί επιλέξιμος για προστασία ή δεν τελεσφορήσει η ρύθμιση της οφειλής με κάποιον από τους πιστωτές. Η συζήτηση της αίτησης θα προσδιορίζεται μέσα σε έξι μήνες από την κατάθεσή της και η απόφαση θα εκδίδεται μέσα σε τρεις μήνες από τη συζήτηση. Έκδοση προσωρινής διαταγής, εφόσον πιθανολογείται ότι η αίτηση είναι βάσιμη, καθώς και ότι μέχρι την έκδοση οριστικής απόφασης η κύρια κατοικία του αιτούντος θα έχει πλειστηριαστεί, θα μπορεί να εκδίδεται. Ωστόσο, η προσωρινή διαταγή θα χορηγείται υπό τον όρο καταβολής από τον αιτούντα σε κάθε διάδικο πιστωτή ενός συγκεκριμένου ποσού.
Το δικαστήριο μπορεί να ανακαλέσει την προσωρινή διαταγή οποτεδήποτε. Εάν ο αιτών καταστεί υπερήμερος ως προς τις μηνιαίες καταβολές που ορίζει το δικαστήριο, με συνέπεια το συνολικό ύψος του ποσού σε καθυστέρηση να υπερβαίνει αθροιστικά την αξία τριών μηνιαίων δόσεων, τότε η προσωρινή διαταγή καθίσταται ανίσχυρη για το μέλλον και ο δανειστής ανακτά το δικαίωμα να επισπεύσει πλειστηριασμό της πρώτης κατοικίας.
Η περίπτωση οφειλέτη που κρίθηκε μη επιλέξιμος καλύπτεται από το ισχύον δίκαιο (άρθρο 1.000 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας), δεδομένου ότι τα κριτήρια επιλεξιμότητας έχουν ποσοτικοποιηθεί σε τέτοιο βαθμό, ώστε η πιθανότητα καλόπιστης αμφισβήτησης από τον οφειλέτη της απόρριψής του πρακτικά να εκμηδενίζεται.
Σημειώνεται ότι όσοι δανειολήπτες είχαν υποβάλει αίτηση με τον παλαιό ν. Κατσέλη και αυτή είναι εκκρεμής σε πρώτο ή δεύτερο βαθμό, χωρίς να έχει συζητηθεί, μπορούν να υποβάλουν αίτηση με το άρθρο 5 του νέου νόμου. Αν οι αιτούντες με βάση τον παρόντα νόμο ρυθμίσουν συναινετικά οποιαδήποτε από τις οφειλές, που είναι επιδεκτικές ρύθμισης κατά τον παρόντα νόμο, τότε η δίκη του ν. 3869/2010 καταργείται. Διαφορετική είναι η αντιμετώπιση των δανειοληπτών που επιθυμούν την προσφυγή στη δικαστική προστασία που προβλέπει ο νέος νόμος είτε επειδή κρίθηκαν μη επιλέξιμοι είτε επειδή δεν ρύθμισαν συναινετικά τις οφειλές τους. Στην περίπτωση αυτή, προς αποφυγή διπλασιασμού της δικαστικής εκκρεμότητας, θα πρέπει προηγουμένως να παραιτηθούν από την αίτηση του άρθρου 4 του ν. 3869/2010 συνολικά.
Πηγή: Κεφάλαιο (ΚΥ 31/3/19)
